Huizenprijs stijgt ook volgend jaar stevig, aldus Rabobank

Meer verkopen door uitponden
In 2025 verwacht Rabobank 227.000 verkochte woningen, fors meer dan de 206.000 in 2024, vooral door de verkoop (uitponden) van particuliere huurwoningen. Door het beleid van de overheid rond huurwoningen en het vaststellen van de maximaal toegestane huur besluiten steeds meer eigenaren de verhuurwoning te koop te zetten. Volgend jaar is dit effect naar verwachting minder sterk en daalt het aantal verkopen naar 223.000

Grote steden groeien minder hard
In april lagen de prijzen gemiddeld 0,7% hoger dan een maand eerder en zelfs ruim 10% hoger dan een jaar daarvoor. Daarmee is april de tiende maand op rij waarin de jaar-op-jaar stijging in dubbele cijfers lag. Toch geldt dat niet overal in het land. In Amsterdam zijn de huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2025 juist licht gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor.
Ook eind 2024 was dit patroon al zichtbaar. Daardoor ligt het prijsniveau in de hoofdstad nu slechts iets meer dan 3% boven de piek van 2022, terwijl de landelijke stijging in dezelfde periode ruim 10% bedraagt. Ook in Den Haag en Rotterdam blijven de huizenprijzen dichter bij het oude piekniveau dan elders in het land.

Leencapaciteit stijgt flink door loonontwikkeling
De groeiende lonen vormen de belangrijkste motor achter de prijsstijging. Rabobank rekent op cao‑loonsverhogingen van 4,8 % in 2025 en 4,1 % in 2026, waardoor huishoudens met twee keer modaal inkomen dit jaar gemiddeld €12.000 meer kunnen lenen, en volgend jaar zelfs €18.000 extra. De extra leenruimte door loonstijgingen vertaalt zich in hogere huizenprijzen, omdat mensen simpelweg meer kunnen en daardoor over het algemeen ook meer willen betalen.

Nieuwbouw blijft achter
Rabobank is iets pessimistischer dan eerder over de woningbouw. Door de afschaffing van tijdelijke huurcontracten vanaf 1 juli 2024 vond eerder een versnelde uitpondgolf plaats. Rabobank verwacht dat dit effect in 2026 afneemt, waardoor het woningaanbod vanuit investeerders zal teruglopen. Het is goed mogelijk dat huizenkopers binnenkort nóg iets meer kunnen lenen. Dat komt doordat de rente op de kapitaalmarkt waarschijnlijk licht daalt tot halverwege volgend jaar, zo stelt Rabobank. Hierdoor wordt het voor banken goedkoper om geld te lenen, dat ze op hun beurt weer tegen een lagere rente aan eigen klanten uitlenen. En hoe lager de hypotheekrente, hoe hoger het bedrag dat mensen kunnen lenen voor een huis

Bovendien worden er minder bouwvergunningen verstrekt, wat minder nieuw gebouwde woningen tot gevolg heeft. Samen met de eerder genoemde factoren is dit voor de bank voldoende reden om in te zetten op een verdere, relatief forse prijsstijging.

Regionale verschillen
Op landelijk niveau zijn de huizenprijzen inmiddels ruim 10% hoger dan tijdens de vorige piek in 2022, maar regionaal zijn de verschillen opvallend groot. In steden als Amsterdam, Den Haag en Rotterdam liggen de prijzen nog relatief dicht bij het niveau van 2022. Zo zijn woningen in Amsterdam slechts iets meer dan 3% duurder dan destijds.

In andere delen van Nederland gaat het juist veel harder. In provincies zoals Utrecht, Flevoland, Limburg en Groningen liggen de huizenprijzen inmiddels tot wel 22% boven het vorige piekniveau. Dit komt doordat het aanbod daar minder snel toeneemt en de vraag sterk blijft, mede door de betaalbaarheid ten opzichte van de Randstad. Ook zien we in deze regio’s relatief veel vraag van doorstromers die uit de grote steden vertrekken, bijvoorbeeld vanwege ruimte of woonkwaliteit. Daar stijgt dan zowel de vraag als de prijzen.

De betaalbaarheid van woningen blijft een uitdaging, ondanks hogere lonen. Ben jij benieuwd wat je verantwoord kunt lenen? We helpen je graag verder. Laat voor een maximale hypotheekberekening een bericht achter via het onderstaande formulier.